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【中粮信托-瑞盈5号宝鸡】点评

lzj 产品点评 2020-04-28 1335 0

交易结构

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融资方:宝鸡市蟠龙新区开发建设有限公司

基本情况:融资人是蟠龙新区最大的基础设施建设的投融资主体,主要从事城市基础设施建设、土地整理开发、保障房建设等业务,其中城市基础设施建设、土地整理开发在业务上具有垄断优势,经营优势明显。融资人目前的主要业务分为三类:(一) 工程代建业务。融资人承担了全部蟠龙新区的城市基础设施建设任务, 主要包括道路管网、河道治理等市政工程,(二)土地整理开发业务。融资人负责政府指定地块的前期开发。(三)房屋代建和销售业务。融资人承担了蟠龙新区保障住房的建设和销售业务,目前区域已规划的保障住房已建设完毕。

财务情况:截至 2019 年 10 月 31 日,融资人资产总额 66.19 亿元,净资产规模为 22.09 亿元。公司经营情况良好,盈利能力稳定,具有较强的履约能力。


担保方:宝鸡市投资(集团)有限公司

基本情况:保证人是宝鸡市最大的平台公司,公司主营业务均位于宝鸡市行政区域内,以供热、供水、公共交通等城市公用事业为主,为城市提供公用事业运营服务、基础设施建设及保障房建设服务。对宝鸡市的可持续发展也具有积极的推动作用和基础保障功能。此外,公司主营业务还包括房屋销售、工程施工以及土地开发等,其中房屋销售主要系保障性住房的销售。

财务情况:截至 2019 年 6 月 30 日,国资集团资产总额 499.67 亿元,净资产规模为 124.51 亿元。2018 年实现营业收入 18.22 亿元,净利润 1.11 亿元。


抵押物

抵押物为宝鸡市蟠龙官邸小区四栋商品房,由融资人于 2016 年开始进行开发建设,总建面 8.7 万平米,住宅占比超过 80%。评估价值合计超过 3.2 亿元,项目价值高,流动性好,可变现能力强。

本项目抵押给我司的建筑物面积 86,814.67 平米,占整个蟠龙新区保障房项目总面积的 9.74%,根据北京康正宏基房地产评估有限公司出具的《询价函》, 抵押物价值合计 3.2 亿元,本金抵押率 93.75%。


区域位置:宝鸡

宝鸡位于陕西关中八百里秦川西部,辖 3 区 9 县总面积 1.82 万平方公里。 人口 377.1 万。宝鸡区位优势和交通优势明显。陇海、宝成、宝中铁路在此交汇,是中原通往西南、西北的交通枢纽。宝鸡是西部大开发承东启西的重要支点,是陕、甘、川、宁四省(区)毗邻地区的商贸和物流中心。

宝鸡工业基础雄厚。宝鸡是西部工业重镇,是国家“一五”和“三线”建设时期布点建设的老工业基地,现有规模以上工业企业 393 户,上市公司 5 户,初步形成了有色金属冶炼及加工、汽车及零配件、机床工具、铁路及石油装备、电子电器五大产业集群,机床、石油钻采设备、钢管、铁路桥梁道岔、真空开关等 60 多种产品销量位居全国前列,大吨位载重汽车、中型载重卡车、数控机床和精密磨床的产销量在全国同行业名列前茅,钛材占有全国 85%的市场份额,好猫烟、西凤酒、长岭冰箱、宝光真空开关等品牌也在海内外享有较高的知名度。

宝鸡市 2019 年实现生产总值 2,227.25 亿元,在陕西省排名中位列第三位。 经济增长以制造业为主,三次产业结构比为 7.2:63.3:29.5。

2018 年,宝鸡市全年财政总收入 231.82 亿元,同比增长 10.6%,完成一般公共预算收入 87.76 亿元,同比增长 8.2%。其中税收收入 67.36 亿元,占一般公共预算收入比重为 76.75%,全市存量债务限额 179.49 亿元。政府债务率(一般债务余额/ 政府综合财力*100% ) 为 49.04%。

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