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华鑫信托-民安56号重庆长寿区(风险评估报告)



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区域环境

长寿区隶属重庆市,处重庆主城都市圈,长寿城区位于重庆主城以东沿江下游,紧依两江新区,距重庆江北国际机场和重庆北站 60 公里,万吨级船队常年可通江达海,渝怀、渝利、渝万铁路和渝宜、长涪、三环高速交织交汇,是重庆水陆交通的重要枢纽。

2019 年长寿区完成地方生产总值 701.24 亿元,区域经济发展状况良好。同年长寿区全市完成一般公共预算收入 35.18 亿元,其中税收收入 26.37 亿元,占比 74.96%;转移性收入 27.99 亿元;政府新基金收入完成 48.25 亿元, 主要为 46.70 土地出让收入,占比 96.79%。整体而言长寿区地方政府财政收入能力较强,地方土地出让收入占比较高,综合财力较一般区县级地区表现更强,但 2019 年收入能力存在下降状况。

截止 2019 年末,长寿区地方政府债务余额为 113.45 亿元,负债率为 16.18%,近几年负债率均处在 15%以上,地方政府公开债务规模偏高。同期核算长寿区综合财力为 111.42 亿元,债务率为 101.82%,综合财力相对稳定,债务率逐年升高,整体而言长寿区地方政府偿债压力略高。

融资方评价

截止 2019 年末,融资方资产总计 120.77 亿元,公司资产集中度极高,期末存货余额 110.80 亿元,占公司总资产 91.74%;同期公司负债总计 53.60 亿元,其中非流动负债 32.31 亿元,流动负债 21.39 亿元,分别占比 60.28%、 39.72%,流动负债中一年内到期的非流动负债 14.51 亿元,公司面临较大偿债压力。

1、 截至 2019 末,公司货币资金余额 0.56 亿元,无资金受限情况;

2、 预付款项余额 2.74 亿元,均为预支重庆长寿开发投资(集团)有限公司款项;

3、其他应收款 4.87 亿元,主要为地方其他平台公司欠款;

截止 2019 年末,融资方资产负债率为 44.38%,公司融资规模变化较大,期间资产负债率也存在较大变动,期末资产负债率处于较低水平;同期流动比率与速动比率分别为 5.61、0.26,速动比率处于极低水平,公司短期偿债能力由于资产流动性弱、到期偿债压力大而处于较低水平。

2018 年至 2019 年,乐至置业主营业务收入分别 0.57 亿元和 3.17 亿元。公司 2019 年营业收入大幅上涨,主要是本年新增土地整治收入 1.26 亿元,当年土地整理收入得到政府部门结算确认后,收到回款,同时项目开发收入为 1.66 亿元,相较于上年也有大幅提升。公司根据政府拆迁赔付安排进度进行分批销售,2019 年收入大涨的原因是本公司建设项目晏家六、七、八期等项目均已竣工且达可销售标准,在政府安排下,2019 期间项目销售较多,实现收入规模较大。

融资方重庆乐至置业发展有限公司是长寿开投集团子公司,公司规模较小,资产十分集中,流动性较差变现能力弱;公司营业收入能力一般,受工程周期影响变化较大,盈利能力主要依赖于政府补贴,公司整体营业收入活动尚不稳定;有息负债方面,公司几笔长期借款在项目存续期间内面临到期兑付,资金链处于十分紧张状态。综上所述,判断融资方延期兑付风险为中等偏高。

担保方评价

2016~2018 年末,公司资产总额分别为 228.26 亿元、265.17 亿元和 402.19 亿元,2018 年期间公司规模快速扩张,应为当期整合地区其他平台所致。公司资产结构以流动资产为主,与融资方相同,大量资产集中于存货。公司应收账款与其他应收款占比较小。

1、截至 2018 年末,公司货币资金规模为 8.99 亿元,其中受限资金 0.02 亿元;

2、2018 年末,公司其他应收款为 5.67 亿元,主要为当地国企部门欠款,其中 0-2 年占比 66.34%,对资金不构成重大占用情况,但款项回收存在一定风险;

3、存货余额为 370.22 亿元,占公司总资产 92.05%,主要为开发成本。

截止 2019 年末,担保方资产负债率为 55.62%,2018 年期间资产负债率大幅下降以后在 2019 年期间由于公司扩大融资规模而有所回升,公司债务规模适中;同期流动比率与速动比率分别为 4.02、0.26,由于公司大量资产集中于流动性较差的存货中,公司短期偿债能力较弱。

长寿开投作为长寿区城市基础设施建设的经营主体,主要从事长寿区基础设施建设、土地开发整理及保障房开发等业务。

2018 年,公司营业收入为 14.48 亿元,较 2017 年增长 48.89%,主要系公司于 2018 年 6 月无偿获得北城公司、 乐至公司和商贸物流 3 家子公司,使得基础设施建设业务范围明显扩大,以及商贸物流划入公司后新开展建材销售业务所致。

2018 年,公司收入结构转变为以土地开发整理和建材销售收入为主,占比分别为 45.17%和 28.63%;基础设施建设业务收入持续稳定增长;保障房开发业务收入占比大幅下降主要受长寿区拆迁安置进度影响,使得公司销售进度缓慢所致。

公司近几年债务到期十分集中,期间到期债务总计 128.81 亿元,占公司有息负债 71.32%,其中到期债券 83.90 亿元、银行借款 27.96 亿元、信托借款 15.59 亿元、租赁融资 1.36 亿元。公司到期债券集中度高。

担保方长寿开投是重庆市长寿区国有资产监督管理委员会控股的调出类城投平台,公司是长寿区最大城投平台,在地区内重要性尤为突出。公司近几年扩张迅速,资产流动性较差,近几年较多债务到期流动负债占比增加明显,短期偿债能力较弱;作为长寿区最重要的城投平台,公司营业收入主要来源于基础设施建设与土地开发整理,收入来源稳定,与地方政府关联程度高,且盈利能力表现较强;项目存续期间内,公司到期债务十分集中,期间偿债压力偏高,但公司融资渠道畅通,发债能力较强。综上所述,判断担保方长寿开投延期兑付风险为中等。

项目总结

本项目融资方重庆乐至置业发展有限公司为担保方重庆长寿开发投资(集团)有限公司子公司,长寿开投集团为长寿区最大城投平台,而乐至置业在地区重要性相对较弱,融资方与担保方可视为同一主体,公司资产流动性较弱,到期债务相对集中,项目存续期间偿债压力偏高,整体而言判断本项目延期兑付风险为中等。

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