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山东枣庄市薛城区定融计划(风险评估报告)


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区域情况

薛城区,为枣庄市辖区,地处枣庄市西部,山东省南部,北与滕州市为邻,自东北向东南依次与山亭区、市中区、峄城区接壤,西与微山县毗连,版图如菱形,总面积 423.02 平方公里。

2019 年薛城区地区生产总值达到 251.11 亿元,地区发展水平较差;当期一般公共预算收入完成 14.93 亿元,其中税收收入 12.56 亿元,占比 84.13%,税收收入占其公共预算收入的比重都维持在近 80%的水平,显示薛城区财政收入以来源较为稳定的税收为主,其可持续性与稳定性较好;转移性收入较为平稳,全年收到上级转移支付 13.12 亿元;政府性基金收入全年完成 30.34 亿元,土地出让能力不断增强。

薛城区地方政府公开债务规模持续扩大,2019 年债务余额为 60.57 亿元,负债率为 24.12%处于较高水平,当期大幅增长主要系山东地区 GDP 下调;同年综合财力实现 58.39 亿元,呈稳定增长状态,相较其综合财力而言,薛城区地方政府债务率为 103.73%。地方政府债务规模较高,地区债务负担较沉重。

融资方评价

截止 2019 年末,公司资产总计 130.93 亿元,公司资产保持增长,仍以流动资产为主,但流动资产中变现能力一般的存货占比较高,资产流动性较弱。随着承建棚户区改造项目的推进,公司资产规模保持增长。2019 年末,公 司资产总额同比增长 6.10%,流动资产占资产总额的比重为 95.04%。

1、公司存货主要为棚改项目、商品房项目增加投资所致,变现能力较弱,2019 年末,公司存货中开发产品 4.06 亿元,主要为已完工待回购的工程项目;开发成本为 46.03 亿元,主要为棚户区改造投资成本;

2、公司应收账款主要为应收工程款,其中应收枣庄市薛城区财政局 24.97 亿元,锦阳国资 1.18 亿元,枣庄市碧桂园隆飞房地产开发有限公司和枣庄市大都房地产开发有限公司供暖费分别为 0.04 亿元和 0.02 亿元。变现能力受上述单位实际还款安排影响很大,存在一定的流动性风险,2019 年末公司应收账款计提坏账准 备 346.38 万元;

3、公司预付款项主要为公司棚户区改造项目预付工程款及材料款,2019 年末,公司预付款项同比下降 2.61%,前五名分别为预付枣庄市薛城区建筑工程公司工程款 18.29 亿元、预付枣庄宝田房地产开发有限公司工程款 1.56 亿元、预付薛城区物资总公司材料款款 1.50 亿元、山东永胜建设集团有限公司枣庄分公司工程款 0.78 亿元,预付中铁十局集团济南铁路工程有限公司 0.42 亿元,前五名合计为 22.53 亿元,在预付款项中 占比为 85.45%;

4、2019 年末,公司其他应收款同比增长 1.43%,主要为往来款及房款。其他应收款余额前五名分别为山东鲁南国际置业有限公司 4.80 亿元退房款,枣庄市梁众置业有限公司 2.14 亿元项目转让款,枣庄市薛城区财政局项目往来款 1.80 亿元,山东安阳矿业有限责任公司往来款 0.87 亿元和枣庄市薛城区城市建设综合开发公司奚仲花园项目部往来款 0.84 亿元。

截止 2019 年末,融资方资产负债率达 67.50%,处于较高水平,公司负债规模不断升高,期间未受股东大幅注资情况,公司长期偿债能力不断下降;同期流动比率与速动比率分别为 1.87、0.71,两项短期偿债能力指标均处于较低水平,公司资金链结构简单,且长期处于紧张状态,短期偿债能力有限。

作为薛城区重要的保障房建设和公用事业运营主体,公司继续从事枣庄市薛城区保障房建设、公用事业运营及商品房销售等业务。2019 年,公司营业收入仍主要来自于保障房建设及商品房销售业务收入,同比减少 39.45%, 主要为多个保障房建设项目确认收入完毕所致;水务、污水处理和供热等公用事业运营业务收入是公司营业收入的重要补充。此外,2019 年,公司其他业务收入大幅减少,主要系 2018 年发生的非经常性土地转让收入持续性不强所致。

2019 年,公司经营活动产生的现金流入主要是公司收到的工程项目款、财政补贴和往来款,现金收入比同比上升 56.16 个百分点,项目回款能力增强;公司经营活动现金流出同比下降 32.97%,主要为支付项目工程款和往来款形成的现金流出;公司经营性净现金流同比增加 7.31 亿元。公司经营性现金流受波动性较大的工程项目款、财政补贴和往来款等影响较大。

2019 年,公司投资活动产生的现金流规模较小,主要为投资建设供水供热管网形成的支出。 

2019 年,公司筹资活动产生的现金流入为 6.94 亿元,主要是借款形成的现金流入,同比大幅减少;筹资活动现金流出为同比大幅增加,主要为公司偿还债务和支付利息形成的现金流出。2019 年,公司现金及现金等价物净增加额为 0.17 亿元。

有息债务方面,2019 年末,公司全部债务同比增加 2.48 亿元,其中短期有息债务规模很小,包括短期借款 0.12 亿元、应付国开行转贷款 0.16 亿元和一年内到期的非流动负债 0.49 亿元。

此外,公司非公开发行的“17 薛城 01”、“17 薛城 02”和“18 薛城 02”在 2020 年均面临投资者行使回收选择 权。其中“17 薛城 01”已于 2020 年 5 月回售并转售 4.9 亿元;“18 薛城 02”已于 2020 年 4 月回售 4.2 亿元,并转 售 2.0 亿元;假设投资者在 2020 年 9 月全部回售“17 薛城 02”,则公司 2020 年到期债务规模将增加 5.00 亿元。

融资方枣庄市薛城区城市建设综合开发公司为薛城区住建局控制的平台公司,随着公司近几年迅速发展经营性 质逐渐倾向于市场化房企。公司资产流动性较差,往来款涉及上下游建筑公司较多;营业收入主要来源为保障房、商品房销售,收入来源不稳定,存在大幅下降状况;公司有息负债主要来源于 4 只存量私募债券,债项质量一般,对项目存续期间构成一定偿债压力,此外公司融资渠道较少,再融资能力较弱。综上所述,判断融资方延期兑付风险为中等偏高。

担保方评价

担保方山东晟鸿城市建设发展集团有限公司有薛城区国资局直接控股,性质与融资方性质相近为地方房企,据质押应收账款判断公司应为融资方下游企业,担保方成立于 2019 年 11 月,截止报告出具日尚无财务报表公布,判断其对本项目无担保保障作用。

项目总结

本项目涉及地区枣庄市薛城区经济发展水平较差,区政府债务负担沉重;融资方与担保方均渐脱离城投平台性质,逐步转型为地方房企,公司融资渠道窄,再融资能力有限。综上所述,判断本项目延期兑付风险为中等偏高。

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