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【枣庄市薛城区城市建设综合开发资产收益权产品】点评

lzj 产品点评 2020-07-28 1875 0


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【枣庄市薛城区城市建设综合开发资产收益权产品】点评

融资方

1、股权结构

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2、企业内部治理结构

公司是由原枣庄市薛城区建设局(枣庄市薛城区住房和城乡建设局的前身) 于 1989 年 6 月 1 日出资成立的全民所有制公司,初始注册资本 57.9 万元。截至 2019 年末,公司注册资本和实收资本均为 20390.05 万元,枣庄市薛城区 住房和城乡建设局(以下简称“薛城住建局”)为公司唯一股东,薛城区人民政 府(以下简称“薛城区政府”)为公司实际控制人。

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截至 2019 年末,公司拥有 7 家二级子公司,较 2018 年末增加 1 家,即公司 于 2019 年 11 月 04 日出资设立的枣庄晟恒置业有限公司。

3、经营概况

公司营业收入和毛利润均有较大幅度下降,仍主要来自于保障房建设和商品房销售等业务

作为薛城区重要的保障房建设和公用事业运营主体,公司继续从事枣庄市薛 城区保障房建设、公用事业运营及商品房销售等业务。2019 年,公司营业收入仍主要来自于保障房建设及商品房销售业务收入,同比减少 39.45%,主要为多 个保障房建设项目确认收入完毕所致;水务、污水处理和供热等公用事业运营业务收入是公司营业收入的重要补充。此外,2019 年,公司其他业务收入大幅减 少,主要系 2018 年发生的非经常性土地转让收入持续性不强所致。

公司毛利润主要来自于保障房建设及商品房销售业务,2019 年同比减少 0.31 亿元。同期,公司综合毛利率为 2.06%,较 2018 年同比下降 1.94 个百分点。

4、保障房建设

公司继续从事枣庄市薛城区内棚户区改造及保障性住房建设,业务具有较 强的

区域专营性;在建保障房项目投资规模较大,面临较大的资本支出压力受薛城区政府委托,公司继续从事薛城区范围内棚户区改造及保障性住房建设,业务区域专业性较强。保障房建设业务由公司本部和子公司盛泰房开负责。

公司保障房建设业务及收入确认模式无变化。2019 年,公司就新华街棚户区改造项目确认收入 3.84 亿元。截至 2019 年末,公司在建重点棚户区改造项目为薛城区新华街一期棚户区改造项目,计划投资 19.41 亿元(含土地出让金 4.39 亿元),尚需投资 14.85 亿元,仍面临一定的资本支出压力。未来随着募投项目 新华街区域一期建设完成及二期项目的逐步完工,政府支付的项目工程款将形成公司的主要收入来源。

5、商品房销售

商品房销售收入是公司营业收入的主要来源,但受房地产市场影响,未来 公司该业务收入的规模存在不确定性

房地产开发业务继续由公司本部和子公司盛泰房开负责。其中,公司本部具 有房地产开发二级资质。公司商品房销售业务收入分为两类,一是公司从事商品房开发取得的收入;二是保障房建设项目配套商业住宅、门市、车位的销售及回 迁安置后剩余房源对外销售收入。

2019 年,公司商品房销售收入主要来自金水湾项目销售,确认销售收入为 1.09 亿元,结转成本 0.63 亿元,毛利率较上年末有所增加,主要系房地产景气 度上升导致价格上升所致。

截至 2019 年末,公司在建商品房项目主要为香樟园、仲建商务广场和金科公寓。仲建商务广场规划建筑面积 3.10 万平方米,计划总投资 3.13 亿元,累计 已投资 1.77 亿元。公司在建的商业地产项目位于薛城区城市核心区域,可售面 积较大,随着逐步入市销售为公司收入持续增长提供了一定支撑。但受房地产市场影响,未来公司该业务收入的规模存在不确定性。

6、水务业务

公司自来水供应和污水处理业务区域专营性较强,收入规模保持稳定

公司水务业务包含供水、供水工程及污水处理,其中供水及水务工程由三级子公司源兴供排水 2 负责。公司是薛城区重要的供水公司,负责薛城城区的供水及水务工程安装业务 3。2019 年,公司供水业务区域仍为薛城老区及枣庄市高 新技术产业开发区,供水价格未发生变化。

2019 年末,公司规划日供水能力合计为 8 万立方米(其中长江水厂 5 万立 方米、永福水厂 3 万立方米),实际日供水能力 4 万立方米/日;2019 年,公司供水量 1441 万立方米,市场占有率为 100.0%,实现供水收入 3567.81 万元。

同时,公司就千山水榭花都、公园悦府 A 区、新华街回迁等新开发社区铺设管网和安装水表形成水务工程收入 1288.53 万元,在建的供水管网安装工程主要为公园悦府 B 区、现代城、景惠嘉园等小区供水安置配套工程等。

公司不再负责污水处理业务 4,同期产生的营业收入为前期的递延收益,收入持续性较差。

2019 年,公司获得供水补贴收入 837.00 万元,污水处理政府补贴 47.87 万元。


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