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央企信托-西安政信项目(风险评估报告)


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区域财政情况

西安,简称“镐”,古称长安、镐京,是陕西省省会、副省级市、特大城市、关中平原城市群核心城市,国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市,国家重要的科研、教育、工业基地。

西安市 2019 年地区生产总值为 9321.19 亿元,经济仍保持高速增长。同年一般公共预算收入完成 702.56 亿元,其中税收收入占比 82.66%%为 580.75 亿元;转移性收入为 283.18 亿元;政府性基金收入相对保持稳定增长,为953.38 亿元,其中土地出让收入占比 85.36%为 813.84 亿元。整体而言西安市政府财政收入能力较强,但财政收支平衡性一般,土地出让收入占财政收入结构的主要部分。

2019 年末,西安市地方政府债务余额为 2647.59 亿元,较上年增长 34.76%,同期核算综合财力为 1939.12 亿元,公开债务规模大幅增长,但综合财力保持相对稳定。政府负债率为 28.40%表明债务规模仍处于高水平,且仍持续扩张;债务率为 136.54%,同样较高。整体而言,西安市政府财政收入能力较强,同时债务负担沉重,对土地出让收入的依赖性较高。

国家级陕西航天经济技术开发区,又名西安国家民用航天产业基地,是陕西省、西安市政府联合中国航天科技集团公司建设的航天技术产业和国家战略性新兴产业聚集区,也是西安建设国际化大都市的城市功能承载区。成立于 2006 年 11 月,于 2010 年 6 月 26 日正式升级为国家级陕西航天经济技术开发区。

根据航天基地财政局提供的数据,2019 年,航天基地实现一般预算收入 27.09 亿元,较上年增长 25.00%,其中,税收收入 25.86 亿元,较上年增长 25.00%;上级补助收入 2.54 亿元,较上年增长 27.27%;政府性基金收入 23.75亿元,较上年下降 24.02%。2019 年末陕西航天经济技术开发区公开债务余额 70.43 亿元,其中专项债务 68.40 亿元,开发区受上级政府补助力度大。当期综合财力为 53.38 亿元,债务率 131.94%处于较高水平。

融资方评价

近年来,融资人资产规模稳定增长。2017-2019 年末,融资人资产总额分别为 354.17 亿元、338.81 亿元及 354.02元,三年间总资产整体保持稳定。2019 年末,融资人流动资产总额 276.30 亿元,占资产总额的 78.05%,主要分布在货币资金、预付账款、其他应收款及存货,分别占资产总额的 8.28%、38.71%、3.05%和 25.59%;非流动资产总额为 77.72 亿元,占资产总额的 21.95%,主要分布在长期应收款、长期股权投资、固定资产和在建工程,分别占资产总额的 16.01%、2.08%、0.39%和 1.76%。

1、2019 年末货币资金账面余额 41.21 亿元,占公司总资产 11.64%,当期增长主要系新增融资款项;

2、预付款项余额 73.51 亿元,占总资产 20.77%,其中一年期金额 54.92 亿元,结转周期较长,主要为与之西安国家民用航天产业基地土地储备中心和西安国家民用航天产业基地拆迁安置办公室款项,因为公司主要从事建设周期较长的基础建设项目,而部分前期处在建设期的项目陆续完成结算,因此预付款有所减少;

3、长期应收款 41.68 亿元,占总资产 11.77%,均为西安国家民用航天产业基地土地储备中心欠款,长期应收款主要是土地开发款项,;

4、存货同为公司资产的主要构成部分,期末余额为 157.09 亿元,占总资产 44.37%,其中开发成本 61.91 亿元、土地开发平整支出 69.34 亿元、城市基础设施建设 25.69 亿元。

截止 2019 年末,融资方资产负债率为 60.23%,处于略高水平,但报告期间内公司资产负债率长期维持在稳定水平,表明公司再融资能力良好,长期偿债能力稳定;同期流动比率与速动比率分别为 1.60、0.26,期间公司流动比率持续下降,速动比率长期处于极低水平,主要是流动负债规模的不断扩大所致,公司短期偿债能力弱。

融资人作为西安市城市建设领域的骨干企业,是西安国家民用航天产业基地内综合开发的唯一主体,主要负责航天基地内土地开发整理、道路以及相关配套设施等基础设施建设的开发。此外,公司经营性业务还包括标准化厂房建设出售和出租、保障性住房等。

2017-2019 年末,融资人营业总收入分别为 9.68 亿元、13.27 亿元和 17.30 亿元。2019 年末较 2018 年度增加了4.02 亿元,增速有所放缓。但公司盈利能力弱,2019 年净利润大幅增长至 7.66 亿元主要系当期结算投资收益导致确认利润大幅增加,可持续性较差。

2017 年-2019 年,经营活动产生的现金流量净额分别为-22.85 亿元、2.96 亿元和-16.50 亿元。2019 年经营活动现金流量净额为负值主要系管委会、土储中心及拆迁办往来款减少,主要是由于拆迁补偿款的降低。

投资活动产生的现金流量净额分别为-4.14 亿元、-4.68 亿元和-8.51 亿元。2018 年投资现金流出较 2017 年增长较多主要系外购凤鸣小区公租房和三级加压站所致。

融资人筹资活动产生的现金流量净额分别为 29.70 亿元、-2.14 亿元和 27.68 亿元。2018 年公司筹资活动现金流入 23.68 亿元,同比下降 61.21%,主要系融资规模下降所致;同期,公司筹资活动现金流出量为 25.82 亿元,同比下降 17.62%。

截止 2019 年末,融资方有息负债合计 114.25 亿元。

截至 2019 年末,公司合并有息债务余额 114.25 亿元,其中银行借款、债券融资和信托借款占比较高,公司与大型金融机构合作较多,包括工行、中行、交行、光大、浦发、渤海、浙商等大型国有银行及股份制银行。从债务到期集中度来看,公司的偿债高峰期主要集中于 2020 年到期规模为 68.98 亿元, 2022 年上半年债务到期规模较小,2022 年下半年债务到期集中。

融资方西安航天城投资发展集团有限公司西安国家民用航天产业基地管理委员会控制的平台公司,属西安国家民用航天产业基地最大城投平台,在区域内重要性较为突出。公司因土地开发整理业务与西安国家民用航天产业基地土地储备中心和西安国家民用航天产业基地拆迁安置办公室间往来十分频繁,资金占用量大,回款时间长对公司偿债能力构成较大影响;营业收入方面主要由土地整理和房地产开发构成,公司盈利能力弱,当期投资收益可持续性差;2019 年期间公司通过短期借款置换处理大额存量其他非流动负债项,导致短期偿债压力迅速扩张,但期末公司资金充足,三年期间整体偿债压力适中。综上所述,判断融资方延期兑付风险为中等。

担保方评价

2017 年-2019 年,公司总资产分别为 191.69 亿元、181.42 亿元和 205.99 亿元,总体保持稳定。流动资产合计分别为 171.77 亿元、161.28 亿元和 177.02 亿元,占总资产的比例分别为 89.61%、88.90%和 85.93%。公司非流动资产合计分别为 19.92 亿元、20.14 亿元和 28.97 亿元,占总资产的比例分别为 10.39%、11.10%和 14.07%。公司资产以流动资产为主,报告期内基本保持结构稳定。

1、截止 2019 年末,公司货币资金余额为 26.11 亿元,其中 16.09 亿元受限,占 61.62%;

2、预付款项 69.11 亿元,其中占比 73.66%的 50.91 亿元为一年以内账龄,由于公司所处的航天基地,处于土地开发整理的早期阶段,同时土地开发整理业务周期相对较长,因此公司在正常业务开展中产生了金额较大的垫付款项;

3、其他应收款 4.17 亿元,欠款相对集中,主要应收对象同样为政府部门、国有企业,回收风险较小;

4、存货为 76.32 亿元,其中土地开发平整支出金额 69.34 亿元占 90.85%。

截止 2019 年末,担保方资产负债率为 48.71%,处于适中水平,公司资产负债率长期保持良好,再融资能力较强;同期流动比率与速动比率分别为 2.13、0.38,与融资方情况一直,公司因 2019 年流动负债占比迅速扩大导致短期偿债能力持续下降,期末速动比率处于极低水平,公司短期偿债能力较弱。

公司是西安国家民用航天产业基地区域唯一的土地整理供应商。主要负责航天基地内土地开发整理以及相关配套设施建设等基础设施建设的开发。

2017-2019 年,公司分别实现营业收入 7.10 亿元、7.28 亿元和 11.33 亿元,公司业务主要分为土地整理板块、基建板块、房地产板块和其他业务板块,

2017-2019 年,公司土地整理板块收入分别为 6.42 亿元、6.27 亿元和 10.45 亿元,占当期营业总收入的比例分别为 90.41%、86.71%和 92.24%,是公司最主要的业务板块。该板块业务主要为公司作为区域内土地整理供应商,在获得当地政府关于土地整理的委托合同后,通过对土地原有居民搬迁、房屋拆迁、平整土地等工作使土地达到可交易整理的状态获得的收入。

2017-2019 年,公司经营性现金净流量分别为-10.98 亿元、-0.50 亿元及-11.08 亿元,销售商品、提供劳务收到的现金主要为公司收到土地整理业务回款,报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额持续为负,主要系土地开发整理业务周期相对较长,公司在正常业务开展中产生了金额较大的垫付款项。

2017-2019 年,公司投资活动产生的现金流量净额分别为-3.72 亿元、-4.59 亿元及-4.30 亿元。报告期内,公司投资活动产生的现金流量呈现净流出,主要系购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金以及投资支付的现金和投资支付的现金增加所致。具体而言,公司子公司西安航天基地创新投资有限公司从事高新技术项目及企业的投资,近年来,随着业务开展,持续对外投资。

2017-2019 年,公司筹资活动现金流量净额分别为 16.55 亿元、-0.89 亿元及 18.53 亿元。筹资活动现金流入主要为取得银行借款,筹资活动现金流出主要为分配股利、利润和偿付利息支付的现金,及公司偿还银行到期借款所支付的现金。

截止 2019 年末,担保方有息负债合计 33.61 亿元

截至 2019 年末,公司合并有息债务余额 33.61 亿元,其中银行借款、债券融资和信托借款占比较高,公司与大型金融机构合作较多,包括工行、中行、交行、光大等大型国有银行及股份制银行。从债务到期集中度来看,公司的偿债高峰期主要集中于 2020 年,到期规模为 15.30 亿元,2021 年及 2022 年上半年债务到期规模较小。

担保方西安航天高技术产业发展有限公司是西安航天城投资发展集团有限公司合并报表范围内的子公司,实际控制人同为西安国家民用航天产业基地管理委员会。公司主要承担西安国家民用航天产业基地的土地开发整理业务,重要性较为突出;公司资产负债结构、经营活动等情况与融资方合并报表情况接近;存量有息负债集中到期于 2020年,但公司资金充足,偿债压力仍较小。整体而言判断担保方延期兑付风险为中等偏低。

项目总结

本项目涉及地区西安国家民用航天产业基地受政策倾斜影响较大,项目中两家主要平台收到政府大力支持,两级公司为关联方,可视为同一主体。公司由于土地开发业务与航天产业基地土地储备中心和拆迁办往来频繁,即与当地政府的关联性极高;公司存量有息负债质量一般,项目存续期间内债务到期十分集中,对公司再融资活动构成一定压力。综上所述,判断本项目延期兑付风险为中等偏低。

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