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聊城市民安置业有限公司2020年债权资产(风险评估报告)


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一、区域环境

聊城市东昌府区位于山东省西部,东依东阿县、茌平区,南接阳谷县,西连冠县、莘县,北靠临清。东昌府区内并列设聊城经济技术开发区、聊城高新技术产业开发区(部分属东阿县域)、江北水城旅游度假区三个市属功能区。全区总面积 1443 平方公里,辖 12 个镇(街道)、2 个园区、643 个村(社区)。

2019 年东昌府区地区生产总值 448.67 亿元,地区经济发展水平一般;当期一般公共预算收入完成 39.10 亿元,其中税收收入 30.75 亿元,占比 78.64%,且近几年来稳步增长,收入质量较高,可持续性与稳定性较强;转移性收入较为平稳,全年收到税收返还和上级转移支付 5.61 亿元;政府性基金收入全年完成 0.13 亿元,土地出让收入能力弱。

东昌府区地方政府公开债务规模持续扩大,2019 年政府公开债务余额为 51.09 亿元,负债率为 11.39%处于较低水平,同年综合财力实现 44.84 亿元,历年综合财力均呈小幅增长状态,相较其综合财力而言,东昌府区地方政府债务率为 113.94%,增长迅速系当期债务规模的快速扩张。整体而言东昌府区地方政府债务规模较小,但综合财力较弱,偿债压力偏高。

二、融资方评价

融资方规模较小,公司资产负债结构简单。截止 2020 年 6 月末,公司资产总计 84.57 亿元,其中流动资产 84.51亿元,占总资产 99.93%,主要由存货构成。同期公司负债总计 47.04 亿元,其中流动负债 39.59 亿元,占总负债84.16%,主要为预收款项和其他应付款。

2018 年至 2019 年期间公司所有者权益大幅增长,主要体现为资本公积的增加,系当期股东注资,实际情况应为当期母公司聊城市安泰城乡投资开发有限责任公司注入存货资产或发生债转股事项。

公司资产主要集中于存货,系公司持有的土地资产与商品房开发或安置房开发产生的资产;负债主要为预收款项与其他应收款,分别为预收购房款和平台拆借或其他相关施工单位债务。

截止 2020 年 6 月末,融资方资产负债率达 55.62%,处于适中水平,2019 年间公司收到股东大幅注资,当期资产负债规模大幅下降,公司实际资产流动性变化较小但流动负债中其他应付款大量减少,公司长期偿债能力有所提升;同期流动比率与速动比率分别为 2.13、0.33,流动比率处于正常水平,速动比率极低且长期相对稳定,主要为公司资产流动性差,且融资能力弱,负债由预收款项与其他应付款构成,公司短期偿债能力弱。

融资方营业收入主要为安置房建设收入与商品房销售收入,安置房建设与其母公司或地方政府部门相关度高、商品房销售则属市场化经营存在一定不确定性。

2018 年至 2019 年公司营业总收入分别为 1.21 亿元和 6.62 亿元,2020 年上半年公司发生营业总收入 4.28 亿元,自 2019 年公司收到股东注资支持以来公司营业收入能力大幅提升。期间公司分别实现净利润 0.48 亿元、1.81亿元和 0.55 亿元,2019 年利润突出主要系当期其他收益科目发生金额 1.19 亿元,公司整体盈利能力处于增长状态。融资方聊城市民安置业有限公司是聊城市安泰城乡投资开发有限责任公司于 2015 年设立的房地产企业,棚户区改造与保障房建设等基建业务系 2016 年新增业务。公司近几年收到股东大幅注资,但资产固化仍较为明显,期间公司资产规模变化较小,负债规模有所减少,几年间公司货币资金变化较大,存在工程支出压力与流动性风险。公司主要负债来源于预收款项与其他应付款,有息负债金额长期保持稳定,偿债压力处于合适范围内。综上所述,判断融资方延期兑付风险为中等。

三、担保方评价

担保方聊城市安泰城乡投资开发有限责任公司近几年期间资产负债规模呈稳步扩张状态,期间无股东大幅注资情况。截至 2020 年 6 月末,公司资产总额为 202.15 亿元,其中流动资产合计 176.88 亿元比例为 87.50%。公司在报告期间内资产负债规模不断增长,系公司通过扩大融资规模实现扩张导致的结果。

1、截至 2020 年 6 月末,公司货币资金余额 14.92 亿元,其中受限资金 1.92 亿元;

2、应收账款余额 0.76 亿元,主要为中建二局、中建八局欠混凝土款项;

3、其他应收款余额 17.40 亿元,其中存在对当地民营企业拆借款项,存在偏高回收风险。

4、存货余额 137.30 亿元,主要由拆迁成本和项目开发成本构成,金额分别为 68.45 亿元和 67.82 亿元。

截止 2020 年 6 月末,担保方资产负债率达 76.11%,处于较高水平,公司长期偿债能力十分有限,再融资能力也较差。同期流动比率与速动比率分别为 2.57、0.51,当期流动比率正常,但速动比率处于较低水平,一方面公司资产流动性本身较差,大量资产集中于存货,公司短期偿债压力较高。整体而言,担保方资产流动性弱,负债结构较差,偿债压力过高,偿债能力有待改善。

聊城安泰作为聊城市东昌府区重要的投资开发建设主体,承担东昌府区保障性住房项目的投融资、实施与运营职责。2019 年聊城安泰收入来源以棚改房屋销售、拆迁安置项目和土地整理收入为主。聊城安泰商业租赁业务毛利率较高,对其收入、利润形成补充。2018 年聊城安泰新增商品销售业务,主要销售混凝土、钢材及黑面粉。

2017 至 2020 年 6 月末,聊城安泰营业总收入分别为 9.32 亿元、9.47 亿元、16.54 亿元以及 10.02 亿元,主要由拆迁安置收入、土地整理收入和商业租赁收入构成。

聊城安泰经营活动现金流入主要是收到东昌府区财政局支付的拆迁安置款、土地整理款、商品房购房款、商品销售收入和政府补助收入等,经营活动现金流出主要是支付拆迁补偿款及安置房工程款等。聊城安泰多年来一直承担着东昌府区的棚改项目拆迁安置以及安置房建设的工作,东昌府区政府按照工程进度以成本的 10%-15%的溢价回购安置房。棚改项目项目周期较长,此三年新开发项目又比较大,前期项目回款较少,所以造成了经营活动净现金流为负的情况发生。

投资活动方面,聊城安泰投资活动流入为收回部分借款,投资活动流出主要为支付孟达商务中心购房款。筹资活动方面,受聊城安泰取得借款、收到融资租赁款、收到非金融机构借款、收到专项应付款及偿还债务本息等的共同影响,

截止 2019 年 12 月 23 日,担保方有息负债合计 63.39 亿元

担保方聊城市安泰城乡投资开发有限责任公司是由聊城东昌府区国有资产管理局控股的区级城投平台,是聊城区两家公开发债主体之一。公司资产集中于存货,资产流动性弱,负债结构较差,且长期资产负债率在高水平持续升高,公司偿债压力较大且偿债能力有限。担保方营业收入能力稳定,盈利能力良好,但是经营活动投入较大,资金仍然十分紧张。整体而言公司偿债能力较弱,项目存续期间内担保方有息负债到期规模小,期间偿债压力处于较低水平。综上所述,判断担保方延期兑付风险为中等偏低。

四、项目总结

本项目涉及两家平台公司,融资方是担保方设立的房地产企业,担保方安泰城乡为东昌府区最大平台;融资方经营房地产和安置房业务,市场化程度较高,经营业务与政府关联较弱,融资能力差;担保方情况良好,资金来源稳定,期间偿债压力较小,对本项目的保障作用较强。整体而言判断本项目延期兑付风险为中等。

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