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迷茫的地产信托

lzj 信托资讯 2020-10-09 1788 0

迷茫的地产信托

大家好,我是阿信。

好久不见,甚是想念!

但愿还是一样的配方,一样的味道,我离去又归来,不曾变,还是那个少(骚)年,不知道你们变了没有?

先说一下更名的事儿,从即日起,“阿信往事”更名为“阿信杂货院”了,阿信没有变,只是从一个讲故事的变成了搜集信托杂货的了,一年来,搜集整理的杂货多了,便成了杂货院。

今天就想说一说地产信托这个杂货。

十一假期闲来无事便挨个打开各家信托公司官网或APP看看各家都在做什么地产信托你们猜我看了多少家?不多不少20家

20家信托公司里面有地产信托产品在售的,只有外贸、长安、上海、爱建、五矿、中建投、万向和华澳,其他十二家在地产信托上居然是空白。

OH,MY GOD!

亲舅老爷都拯救不了我当时的小宇宙暂时爆发出的喜悦和宽慰之情。人世间最可怕的事不是咱们一起掉进了粪坑,而是我掉进了粪坑,你们却没有,当大多数人都在粪坑的时候,我们就可以理直气壮地指着岸上的人说:“you are wrong,人间正道在粪坑,不要狡辩,你看我们这边才是芸芸众生。”

不,不,我不听,你们是偶然的,你们迟早都要掉进来。

可即便是有地产信托在发的8家,产品在交易对手以及交易结构上也产生了分化。

先说交易结构除了看不到标准的四三二贷款结构其他一些结构都可以看到有做地产供应链的例如外贸的富润1号做的是世茂的供应链再比如五矿的鼎泰投资2号做的是6家第一行列地产的供应链绿城金地金茂金融街控股万科和碧桂园

有做特定资产收益权的例如五矿信托一下子列出了阳光城恒大金科中南和奥园五虎上将的全阵容;有做流贷的,例如X信托的耀桦实业,虽然是流贷,可抵押物明明是个地产嘛。

再说交易对手,我也不多说,直接罗列如下:河北润工集团、祥生、万固集团、宏地启策、蓝光、德信、中南建设、奥园、正商、实地、海伦堡、万达、耀桦实业、雅居乐。

如果地产信托市场主流变成这些交易对手的话,做信托的一看就明白客户在下沉了

客户越下沉,收益率越高,在普遍收益率是年化6.5-8的情况下,有的地产信托收益率可以给到9,你说吓人不吓人,有的投资者还问我能不能赌一把,我只能说:“很好,你具有地藏菩萨的潜质。”

“为啥?”

“你不入地狱,谁入地狱。”我双掌合十道。

做地产信托的今年比孙猴子还惨,孙猴子只有一个紧箍咒,做地产信托的却有两条,一条是地产商的三条红线一条是信托公司的贷款额度两边一压把地产信托压的稀碎偶尔几棵绿草从石头缝里钻出来以前是呼伦贝尔大草原现在是撒哈拉沙漠的生命奇迹现在做地产信托的成就感不是来自于业绩而是能做而且能做成

因为稀缺,所以一旦出现好的信托产品,几乎秒光,十一节前某信托一款融创的地产项目,一经上线,瞬间秒光,财富经理只用干一件事:抢额度。这说明什么,这说明对于头排地产商的信托产品来说,交易结构是次要的,收益率是次要的,而有没有是最主要的。

阿信断言,有没有头部地产的信托产品在发行,将成为信托公司的核心竞争力,只要有,梭哈,梭哈,全部梭哈!

其实信托经理很迷茫,迷茫公司的贷款额度什么时候恢复,迷茫于银监的尺度到底在哪里,迷茫于银监同意的交易结构哪些地产商可以接受,迷茫于到底应该坚守地产还是转型其他信托领域。

当然迷茫的同时也请坚定方向不在地产信托上活就在地产信托上死哈哈哈哈哈哈……

信托投资者答疑

投资者:地产信托交易结构多样的情况下,怎么选择地产信托产品?

阿 信:首先,你要先扪心自问,你要买浮动收益还是固定收益,浮动收益可能亏损本金,也可能收益超过固定收益;其次,看交易对手,如果交易对手很差,不管什么模式,都不要考虑购买,尤其是高于市场平均收益率的产品,记住高收益,也是高风险;再次,判断该产品是股权模式还是债权模式,如果是股权模式,那么是真股权模式还是假股权模式,该模式是否和自己的投资预期(固定收益或者浮动收益)相匹配;最后,看风控措施是否严格,有抵押有担保的肯定最好,贷后有监管的肯定好于没有监管的。

当然,这个只是原则,但具体项目还要具体分析,有坑别跳,没坑也要绕,小心肯定没坏处,宁可不投,不可盲投。

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