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国民信托-大冶湖高新投资集合资金信托计划(风险评估报告)


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一、项目简介

产品名称:国民信托-大冶湖高新投资集合资金信托计划

产品规模:3 亿元

存续期限:2 年

预期收益:100 万 7.5%

付息方式:自然半年付息

融资方:湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司

担保方:大冶市振恒城市发展投资有限公司

资金用途:用于受让融资方持有的全资子公司 100%股权收益权,最终用于大冶市两港一湖生态环境综合治理项目建设

风控措施

1.湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司以其持有房产、土地使用权提供抵押担保

2. 大冶市振恒城市发展投资有限公司为项目担保

二、区域环境

大冶市,为黄石市代管县级市,位于长江中游南岸,地处湖北“冶金走廊”腹地及武汉、鄂州、九江城市带之间,总面积 1566.3 平方千米。2020 年百强县排名 72 名。全市常住人口 91.09 万人,人均可支配收入 3.26 万元。

2020 年大冶市生产总值完成 650.00 亿元,近年地区经济保持高速增长。湖北受新冠疫情影响严重,最近一期经济变动明显。同年一般公共预算收入完成 27.03 亿元,其中税收收入 19.25 亿元,占比 71.22%;转移性收入为 27.18亿元;政府性基金收入完成 18.27 亿元,其中土地出让收入 17.03 亿元,占比 93.21%,三项收入均有下降,一般公共预算收入受税收收入影响下降明显。

2020 年末大冶市政府公开债务余额为 75.98 亿元,近几年债务规模持续加速增长,同期负债率 11.69%,表明大冶市地方政府公开债务规模尚处于较低状态。经核算同时期地方政府综合财力为 72.48 亿元,较上一期大幅下31.35%,同期债务率为 104.83%,地方政府偿债压力偏高。大冶市近年经济增速较快,政府债务规模适中,最近一期受疫情影响整体财力下降,债务率上升明显,债务负担适中。

三、融资方

最近两年及一期,公司资产总额分别为 140.43 亿元、171.64 亿元和 193.03 亿元,其中流动资产分别为 123.52亿元、148.25 亿元和 168.43 亿元,流动资产占总资产的比重分别为 87.96%、86.37%和 87.26%。是资产的主要部分,其中存货和其他应收款占比较高。非流动负债分别为 41.24 亿元、62.40 亿元和 79.39 亿元。非流动负债占总负债比重为 78.09%、77.73%和 80.23%。截至 2020 年 6 月,各科目注释如下:

1、公司货币资金余额为 4.03 亿元,均为银行存款,无资金使用受限;

2、应收账款 13.15 亿元,主要为大冶市开发区管委会和大冶市国有资产经营有限公司欠款。

3、其他应收款余额 46.65 亿元,主要为民营企业及政府单位往来款其中湖北大冶汉龙发动机有限公司欠款20.00 亿元回收风险较大。

4、存货 92.10 亿元,包括工程施工成本 81.02 亿元和土地开发成本 11.08 亿元。

5、投资性房地产 17.30 亿元,用于租赁业务。

截至 2020 年 9 月,融资方资产负债率为 51.26%,杠杆率近年来不断上升,不过仍处于较低水平,公司长期偿债能力良好。同期流动比率与速动比率分别为 8.61、3.78,由于流动负债占比较小,而资产结构以流动资产为主,两比率保持较高水平,短期偿债能力强。

融资方湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司是大冶市地方重要城投平台,主营业务包括基础设施建设、安置房代建管理、安置房销售等。营业收入近年来不断上升,主要由基础设施建设业务的营收推动,2019 年基础设施建设营业收入占总营收比重为 82.20%。开发项目主要以大冶湖国家高新技术产业开发区内道路、桥梁、绿化等市政工程为主,在建项目有大冶市城西北工业园项目等。公司净利润呈上升趋势,且获得政府补贴。整体经营水平平稳上升,绝对盈利能力一般,但得益于政府补贴,盈利状况良好。

融资方经营活动和投资活动现金流波动较大,主要依赖筹资活动现金流进行日常运营。经营活动的现金流入主要为受到其他单位往来款,基础设施项目结算以及政府补贴。经营活动现金流出主要为基础设施及安置项目投入加大。最近一期经营活动产生的现金流量净额明显减小。筹资活动产生的现金流量净额近两年呈上升趋势,公司加大了融资力度以增加流动性。

截至 2020 年 6 月末,融资方有息负债合计 68.29 亿元。

公司有息负债质量高,债券融资和银行借款占比高,合计占比 93.59%。信托借款包括安徽国元信托 1.39 亿元和湖南财信信托 1.19 亿元。租赁融资合计 1.79 亿元,占比较低,大部分于 2022 年到期。银行借款期限长多为信托项目存续期外到期。截至报告出具日,公司存续债券公有 5 只,合计 40.00 亿元。

存续债券期限较长,且银行借款多为长期借款,近年偿债压力较轻,近三年到期债务金额粉笔为 3.69 亿元、1.95亿元和 2.44 亿元。

融资方湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司是大冶市内城投平台,由大冶经济技术开发区管理委员会直接控股,负责园区基础设施建设。报告期内公司稳定发展,加大了融资且经营业务不断扩张。资产规模扩大,资产流动性较强。负债结构良好,以非流动负债为主,但存在大额坏账可能,整体债务水平适中,债券融资能力强,。近年到期债务能较好的被货币资金覆盖。

四、标的公司

公司整体规模较小,有流动资产及流动负债几乎占了资产全部比重,截至 2019 年具体科目附注如下:

1. 应收账款为 2.71 亿元,主要为母公司湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司。

2. 存货 26.97 亿元,主要为园区道路管网工程、园区道路及公共设施建设开发成本。

3. 其他应付款 10.98 亿元,包括湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司 10.52 亿元和湖北经创建设工程管理有限公司 0.46 亿元。

公司为融资方子公司,主要负责园区基础建设项目。近年来经营平稳,营收保持稳定,维持较高得净利润水平主要依靠政府补贴,扣除补贴后盈利能力尚可。

近两年经营活动产生的现金流量净额为负,经营活动的获现能力较差,主要依靠持续的筹资维持净利润水平。经营水平和筹资能力较为稳定。

黄石大冶湖联合园区投资发展公司作为融资方的子公司,主要负责园区的基础设施建设。资产规模较小,业务经营稳定,但是盈利能力较差,依靠外部补贴维持利润。与母公司关联款项数额较大,经营现金依靠筹资活动获取。

五、担保方

近两年及一期总资产分别 423.79 亿元、428.94 亿元和 436.37 亿元。流动资产分别为 277.16 亿元、279.90 亿元和 297.37 亿元。占总资产比重 65.40%、65.25%和 68.14%。非流动负债分别为 131.36 亿元、118.25 亿元和 118.15 亿元,占总负债比重为 69.93%、71.64%和 62.34%。资产规模大且不断扩张,资产中以流动资产为主,其中存货科目数量较大。负债水平较低,非流动负债占比大,结构较好。截至 2020 年 6 月,各科目附注如下:

1、公司货币资金 6.92 亿元,无受限资金。

2、应收账款 21.26 亿元,主要是应收工程款,其中应收大冶市财政局款项 20.73 亿元,占比 97.51%.

3、其他应收款 56.49 亿元,包括民营企业湖北大冶汉龙汽车有限公司款项 37.44 亿元欠款回收困难,风险较大。

4、其他应付款,42.56 亿元,主要为向国企及政府单位借款。

5、存货 209.21 亿元,主要为土地 181.90 亿元和开发成本 24.46 亿元,分别占比 86.94%和 11.69%.

截至 2020 年 9 月,担保方资产负债率为 43.43%,近年负债水平不断上升,但仍处于较低水平,负债结构稳定,长期偿债能力良好。同期流动比率与速动比率分别为 4.17、1.24,两项短期偿债能力指标均处于正常水平,由于短期债务规模有限,公司短期偿债能力良好。

大冶振恒市大冶市从事土地整理开发业务的重要主体,主营业务包括土地整理、工程项目建设、自来水销售业务等。营业收入较为平稳略微下滑,受政府补贴较少,整体盈利水平持续下降。主要由于毛利率较高的土地整理业务占比下降所致。应政策要求公司自 2019 年起不再承担大冶市内土地开发整理职能,同时公司账上前期开发整理的土地已全部出让完毕。但随着基础设施建设业务的规模扩大,预计未来营业收入规模变动不大。自来水销售业务由于城镇化进程不断加快,大冶市自来水销售、自来水管网建设等公用实业发展迅猛。

近年公司经营性现金流持续为负,主要因为承建较多基础设施项目,项目周期较长,导致支付与经营活动有关的现金金额较大。整体营收变现能力弱,但随着项目逐步完工,缺口逐渐缩小。通过筹资活动获得的资金较为稳定,但由于债务到期金额较大,近期筹资活动产生的现金流量较少。现金及现金等价物净增加额受业务资金大量投入的影响,增加较少。

公司有息负债规模规模相对总资产较小,质量尚可,银行借款和信托借款合计金额 121.82 亿元,占比 77.35%。同时租赁融资规模显著,相当部分将于 2022 年到期。银行存款数量大,较大数额款项均于 2030 年左右及以后到期。

至本报告出具日,公司存续债券 3 只,已注册待发行债券 8.40 亿元。

担保方大冶市振恒城市发展投资有限公司曾用名大冶市城市建设投资开发有限公司,为大冶市当地最大城投平台。公司近几年经营状态略有下降,期间资产负债规模及结构无重大变化,资产流动性相对良好;公司营业收入总体保持平稳,但由于政策限制导致土地整理业务减少,公司近年盈利能力有所下滑,未来工程建设项目将成为盈利支撑点。负债水平较低,有息负债质量较好,银行渠道融资能力强。将于近期发行新债补充流动性,但往来款项存在出现大额坏账得可能。

六、抵押物

湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司将提供房屋、土地抵押,目前交易对手所提供的可供于抵押担保用的抵押物总评估价值共计预计约 4.57 亿元人民币,因上述抵押物权证将分批取得,本项目将按照抵押物价值和权证取得的先后,按照比例逐笔放款,总放款金额不超 3 亿元,一年本金抵押率为 65.65%。

该地块位于大冶市罗桥商贸新区 15 号路东北侧、罗金大道南侧,土地出让面积 53,082.56 平方米,由湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司于 2019 年在大冶市公共资源交易中心竞得。土地出让金已缴纳齐备,;不动产权证已于 2019 年 11 月 26 日取得,编号 2019 大冶市不动产权第 0027899 号。

抵押地块距离大冶市总部经济中心及相关政府职能部门办公地点仅两公里,紧邻铁路线,周边配套有客运站、商城、人才公寓、中学等。本抵押物用途为住宅,且地理位置优越,可开发利用性强,变现能力强。据了解, 抵押物尚无开发计划。

该抵押物为湖北省黄石市大冶市罗家桥接到长乐大道 1 号 2 号楼全部 1-3 层商业用房房地产。该商业用房房地产于 2015 年竣工并投入使用,现已取得《不动产权证书》[鄂(2020)大冶市不动产权第 0013352 号]。建筑面积2.1 万平方米,1-3 层为商业用房,为不动产权利人自用,装修情况为公共部分及内部均为精装修。

根据北京康正宏基房地产评估有限公司 2021 年 3 月 1 日出具的《土地抵押价格预评估意见函》(编号为康正预评字 2021-1-0100-P01DYGJ2 号),土地抵押物评估楼面价 1548 元/平,市场价值 2.47 亿元。根据北京康正宏基房地产评估有限公司出具的《房地产抵押价值评估意见函》(编号为康正预评字 2020-1-0479-P05DYGJ2 号),商业房产抵押物楼面单价10004元/平,市场价值2.10亿元。两宗抵押物的总价值4.57亿元,对应本项目的本金抵押率为65.65%。

七、总结

本项目融资方湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司由大冶经济技术开发区管委会实控,融得资金用于受让融资方子公司 100%股权收益权,最终用于大冶市两港一湖生态环境综合治理项目建设。融资方债权融资能力强,流动性充足。担保方大冶市振恒城市发展有限公司为当地最大城投平台,经营稳定,融资能力强。

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