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雪松信托-长泰369号成都都江堰市项目(风险评估报告)


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一、 项目简介

产品名称 雪松信托-长泰 369 号成都都江堰市

产品规模 3 亿

产品期限 24 个月

预期收益 100-300 万:7.5-7.6%/年

付息方式 半年付息

融资方 都江堰新城建设投资有限责任公司(新城建设 AA)

担保方 成都都江堰投资发展集团有限公司(都投集团 AA+)

资金用途 资金用于补充企业流动资金

风控措施 担保方提供担保,融资方提供抵押物

质押物 新城建设提供商铺等经营性资产及土地作为抵押物,按市场准入评估机构出具的公允评估价 3.7 亿元以上,抵押率不超过 50%,极易变现。

备注 融资方是担保方孙公司

二、 区域环境

都江堰市隶属四川省成都市,位于成都平原西北部,以秦国蜀郡太守李冰修建的都江堰水利工程而得名,被誉为“天府之源”。全市幅员面积 1208 平方公里。截至 2019 年末,全市常住人口为 70.28 万人,城镇化率为 62.09%。

截至 2020 年末,都江堰市生产总值完成 441.70 亿元,经济增速较上年出现较大幅度放缓。同年一般公共预算收入完成 36.21 亿元,其中税收收入 22.74 亿元,占比 62.80%,一般公共预算收入质量一般;转移性收入为 20.97亿元;政府性基金收入完成 45.00 亿元,较上年出现较大幅度放缓,其中土地出让收入 41.07 亿元,占比 91.27%;2020 年都江堰市公开债务余额为 150.60 亿元,同期负债率为 34.10%、债务率为 147.39%,两项政府偿债指标均处于较高水平。

综合而言,都江堰经济发展水平较好,受土地出让收入的大规模下滑,综合财力较上期出现显著下滑,且该地区政府公开债务规模一直处于较高水平,当期较上期规模有所上升,负债率和债务率均超过相应的警戒线,地方政府的偿债压力较大。

三、 融资方

截止到 2021 中报,公司总资产 264.25 亿元,其中流动资产 240.02 亿元,占比 90.83%;总负债 151.39 亿元,其中流动负债 72.74 亿元,占比 48.05%。

其中受限资产总计 41.72 亿元,占到总资产 15.79%,占净资产 37%。受限资产主要为货币资金 0.65 亿元,存货 30.99 亿元,投资性房地产 10.06 亿元,固定资产 0.02 亿元。

截止到 2021 中报

1. 货币资金 1.85 亿元,占总资产 0.70%。其中受限资金 0.65 亿元,占比 35%,非受限货币资金 1.20 亿元。

2. 应收账款 34.74 亿元,占总资产 13.15%。主要是政府机构。

3. 其他应收款项 33.86 亿元,占总资产 12.81%。主要是城投和政府

4. 存货 162.76 亿元,占总资产 61.59%。主要是 162.24 亿元的开发成本。

5. 其他应付款项 36.74 亿元,占总负债 24.27%。主要是城投和政府机构。

6. 长期应付款合计 8.68 亿元,占总负债 5.73%。主要是 2.49 亿元融资租赁借款和 6.19 亿元建设工程的专项应付款。

7. 其他非流动负债 21.29 亿元,占总负债 14.06%。主要是非标借款。

截止到 2021 中报末,公司资产负债率为 57.29%,公司资产负债率较高。流动比率 3.30,流动比率较高。速动比率 0.97,速动比率一般。货币资金 1.85 亿元,考虑到货币资金受限比率为 35%,非受限货币资金为 1.20 亿元,短期借款 6.61 亿元,一年内到期的非流动负债 17.39 亿元,货币资金覆盖短期负债比率为 0.08,非受限货币资金覆盖短期负债比率为 0.05,公司短期偿债能力较弱。

公司营业收入逐年上升,净利润稳定在 2 亿元附近,政府补贴占净利润比例较高。从收入构成来看,城投业务占比 2020 年 58%,2019 年 84%,2018 年 95%,城投属性较强。

公司收现比较差。其他与经营活动有关的现金流较大。有一定融资能力。

根据估算,公司债务总额 94.49 亿元,短期债务 24.00 亿元。短期偿债压力较大。其中非标融资金额在 40-45亿元,占比 42%-48%,占比较高。

截止 2021 年 6 月 30 日,都江堰新城建设投资有限责任公司担保合计 53.74 亿元,占 2021 年半年度净资产112.86 亿元的 47.62%。其中对外担保 38.49 亿元,对内担保 15.26 亿元。担保对象均为国企和城投公司,其中部分在 2019 年 10 月和银行之间有金融借款纠纷。

融资方都江堰新城建设投资有限责任公司资产负债率较高。流动比率较高。速动比率一般。公司短期偿债能力较弱。城投属性较强。收现比较差。其他与经营活动有关的现金流较大。有一定融资能力。短期偿债压力较大。非标融资金额占比较高。

四、 担保方

公司做为都江堰市最重要的国有资产运营主体,公司持续得到地方政府在资本注入、股权划拨、政府补贴等方面的有力支持,所有者权益有所增加,资本实力有所提升。报告期末,公司的资产总量为 905.23 亿元,同比增加8.24%;从资产构成来看,主要以流动资产为主,非流动资产为辅;公司资产中的应收账款以及存货规模占比较高,对公司的资金占用较多,资产流动性较弱。公司的短期债务规模较大,存量货币资金较少,集中偿付压力较大。

受限资产方面,截至 2021 年末,公司受限资产账面价值合计为 67.63 亿元,占总资产的比重为 7.47%,其中存货受限 52.36 亿元,投资性房地产受限 11.70 亿元,无形资产受限 2.83 亿元,货币资金受限 0.74 亿元。公司受限资产占比较低。

截至 2020 年末,各科目注解如下:

1、 货币资金余额为 7.38 亿元,受限资金 0.74 亿元,受限资金占比 10.03%;

2、 应收账款 107.71 亿元,主要为政府部门及国资企业工程款,款项的集中程度较高;

3、 其他应收款 93.65 亿元,主要以与政府部门以及国有企业的往来款为主,款项集中程度相对较高; 

4、 存货 513.14 亿元,占总资产比重为 56.69%,是资产类中最大的科目。其中开发成本为 298.06 亿元,土地使用权为 131.74 亿元,工程施工为 74.09 亿元,开发产品为 8.83 亿元等

5、 无形资产为 40.50 亿元,较上期大幅度增加了 37.42 亿元,主要系公司新增了砂石经营权所致

6、 其他应付款为 95.52 亿元,同比下跌 22.07%,下跌幅度相对较大。

截至 2020 年末,公司的资产负债率为 53.36%,较上期出现一定幅度的下降,主要系受政府相关部门的注资所致,使得公司的资产规模得到一定规模增长所致。当时的财务杠杆处于适中的水平,尚有一定的再融资空间。同期流动比率与速动比率分别为 2.98 和 0.84,流动比率和速动比率差距较为明显,主要系存货规模较大所致。公司的存量货币资金规模较小,现金比率为 2.95%,对短期债务覆盖力度较低,其中短期借款为 28.72 亿元、一年内到期的非流动负债规模为 81.03 亿元,短期有息债务规模较大。综上所述,公司短期偿债能力较差,短期偿债压力较大。

公司作为都江堰市最重要的基础设施建设及国有资产运营主体,公司未来仍将坚持基础设施建设作为公司的中心。

截止到 2020 年末,公司实现的营业收入为 41.54 亿元。委托代建、土地整理、房产销售业务是主要的收入来源,贸易、水务、房屋出租以及景区收入等业务对公司收入形成补充。其中基础设施建设主要由兴市集团、新城集团、新城公司和工投公司四家子公司负责,主要承担都江堰市基础设施灾后重建及安置房项目代建业务。受疫情影响,公司的景区业务收入较上期出现较大幅度下跌。公司的业务较为多元化,同期实现的净利润为 5.72 亿元,其中来自于政府直接财政补助是收入为 5.61 亿元,占净利润比重为 98.08%,公司对政府补助依赖性较强,自身盈利能力较弱。

经营活动的现金流方面,公司经营活动的现金流流入主要来自于销售商品、提供劳务收到的现金。2018-2020 年公司经营活动的现金流均呈现净流入态式。同期,公司的现金收入比分别为 78.61%、49.84%、81.03%,公司经营获现能力波动上升。

投资活动现金流方面,2018-2020 年公司投资活动净现金流分别为-5.61 亿元、-0.83 亿元和-6.09 亿元,均呈现净流出状态,主要系公司购建固定资产、无形资产和长期资产支付的现金较多所致。

筹资活动现金流方面,主要系公司取得得现金有所减少且偿还金融机构债务及其他借款规模较高所致。

截至 2020 年末,担保方有息负债合计 308.52 亿元,

公司有息负债质量相对较好,债券融资和银行借款合计占比 69.39%。其他借款主要是从成都蒲汇实业有限公司获得 4.06 亿元借款、成都产业投资集团有限公司获得 3.45 亿元借款等。公司融资渠道畅通,筹资能力强。

公司在本年末,同样面临较大的债务兑付压力,且公司的存量货币资金规模相对较低,对债务的支持力度较弱。

对外担保方面:截至 2020 年末,公司对外担保金额为 13.08 亿元,担保比率为 3.10%。担保的金额较小,但仍存在一定的代偿风险。

债务履约方面:2019 年子公司成都都江堰旅游集团有限责任公司(“都旅集团”),发生 7.95 亿元非标违约事件。

2016 年都旅集团向平安信托融资 11.00 亿元,约定公司于 2019 年 11 月 7 日和 11 月 25 日分别支付本金 3.95 亿元和 4.00 亿元。上述两笔贷款发生逾期后,公司已于 2019 年 11 月 22 日和 2019 年 12 月 2 日偿还本息,根据都旅集团 2020 年 7 月 20 日在中国人民银行征信中心查询的《企业信用报告》,无任何关注类贷款与不良类贷款。

担保方为成都都江堰投资发展集团有限公司,报告期间内,该区域发生城投平台整合,整合后,公司成为当地资产规模最大的城投平台,其控股股东和实际控制人均为都江堰财政局。公司的成立日期较晚,且根据合并后的资产负债表显示,公司的货币资金规模仍处于较低水平,且经统计公司的短期偿债规模较大,公司面临较大的短期债务兑付压力。

五、 抵押物

以融资人新城建设提供的商铺等经营性资产及土地作为抵押物,广东联信资产评估土地房地产估价有限公司对抵押物进行了预评估,评估价约 3.7 亿元,包括位于都江堰市彩虹大道南段等多处商铺评估价约 1.75 亿元,位于都江堰市灌口街道南桥社区北街的一处商业综合体评估价约 1.95 亿元。我部申请按公司准入评估机构出具的评估价,抵押率不超过 50%进行放款。

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